曾繁杰会长接受采访
曾繁杰先生曾任武汉市体改委委员、武汉市住房改革委员会办公室常务副主任、武汉市房地产管理局副局长，现任湖北省房改研究会会长。
他多年从事房地产管理工作，具有较高的理论素养和实践经验，曾主导过武汉市两轮房改政策的构建和实施，在全国首次提出经济适用房政策，并在武汉市率先实施。
记者和曾繁杰会长交谈的两个多小时中，他回顾了从1988年开始的住房改革的历史，并将每个阶段出现问题详细剖析后对住房改革提出了“三定三层”的总体框架。随后又对未来的房地产走势做出了判断——不是拐点是回归，不是崩盘是稳健。
曾繁杰先生表示，经济适用房是我国住房制度改革、住房产业大发展中涌现出来的新生事物，它历经十五、六年，对促进房改的顺利进行，解决中低收入住房困难户的问题发挥了重要作用。虽然目前对它的性质、定位，运作方式尚有不同看法，但它对全国的影响和实际推动作用却是无容质疑的。弹指一挥间，15年过去了，我们品味一下它的足迹，可能会发现：这就是历史的必然，群众的创造，客观的需要。今天，我们应以一种新的眼光去评判它，以新的需求（构建、完善新体制、稳定房地产市场、解决新的住房难）去审视它，以新的标准和要求去设计它，可能会得到一种意外的收获。也许，我们所苦苦追求的目标、规律和破解房市迷局的钥匙就隐藏其中。
下面，我们就用现场实录的方式，同广大网友一起来分享。
【现场实录】
房改，除了效率还要公平
焦点网：您是住宅商品化的见证人，您对住宅商品化的感受是什么？当时提出经济适用房的背景是什么？出于一种什么考虑？
曾繁杰：我国经济适用房的出现不是偶然的。1988年，国务院颁布了11 号文件，拉开了住房制度改革的序幕。各地纷纷结合本地实际，制定具体实施方案。武汉市在设计、推出房改方案goodfeel的过程中，提出了建设经济适用房的计划。
当时这样做，主要是基于如下考虑：第一，搞房改必须统筹安排、综合配套，切实解决好群众的住房问题；第二，房改必须坚持住房商品化和住房社会化的方向；第三，将经济适用房的服务对象确定为中低收入者住房困难户；第四，努力探索一条符合中国国情的住房保障的现实路径。
住房社会化方向是武汉市房改方案的一个特色，也是住房制度改革必须坚持的一条重要原则。推进房改，市场取向不容质疑，但仅仅强调这一点则绝对不行。因为市场不是万能的，在住房问题上则更是如此。
鉴于世界各国成功经验，在进行住房市场化改革的同时，一定要有住房社会化的举措跟进。所以我们将住房社会化与住房商品化并列为房改追求的目标和前进的方向，企望政府发挥主导配置资源的优势，大力推行经济适用住房，以弥补市场机制的不足，维护人人享有住房的权利和社会的整体利益。发展经济适用房的计划得到了各级政府、相关部门和社会方方面面的认可与支持，相关政策得以快速制定，建设工作得以迅速展开，短期内便收到了成效。住房社会化的原则，也于其间在一定程度上无形得以体现。
我们这里讲的“住房社会化”，不仅仅是从社会分工的角度强调住房生产、服务的专业化与社会化。而是从社会与经济运行的层面，追求的是房改的目标，其内涵要比前者丰富得多：即在住房领域里，深化社会分工，讲究社会公平，实施社会调节，控制社会资源（将资源的使用纳入有序、有度、有效的轨道），追求社会和谐。正是在这一原则的指导下，经济适用房显示出了旺盛的生命力。如果把这一原则在住房领域里再延伸一下，其效果将另当别论。若能进一步以此剖析当前房地产市场出现的纷繁复杂景象，为令人迷茫的乱局、迷局、变局好好地把把脉，可能会倍感社会化与市场化同行是多么的重要！
房改背景下，经济适用房焦点装修家居网的发展轨迹
焦点网：您觉得房改大背景下经济适用房的发展经历了哪些阶段？遇到了哪些问题？
曾繁杰：我总结一下，应该是三个阶段，三个突出的问题。
1988年的房改拉开了全国房改的序幕，根据全国的文件要求，武汉市就开始加强步伐，研讨全市房改的方案，我当时也思考了很多，并提出建设经济适用房制度。但是一路走过来，经济适用房的发展在房改大背景下遇到了几个问题。
第一个问题为什么房改，到底解决住房问题是要做一个民心工程，简单的和房改挂钩，还是一开始就把这个提到制度建设的高度上来。我的思路就是首先建设制度。这也是经济适用房发展的第一阶段。
这段时间，房改与其它改革相比它明显滞后，且容易就事论事，拘泥于提租、卖房等具体的政策调整上，而在宏观与长远的把握上则略显不足。为保证它的健康、平稳推进，需要按照城市综合改革的思路，通过配套改革，实现体制转轨和机制转换，并将其成果最终落实在有效地改善群众的住房状况上。
有几个关系必须处理好，这就是——房改的破旧与立新应统筹安排，立新不应忽视或拖后；分配体制转换与供应体制转换要相互衔接，住房供应体系构建不可怠慢；存量改革与增量改革不可偏废，增量改革更应放在优先位置。我们期望通过开创、发展、调整、完善经济适用住房这个载体，处理好上述关系，让多种单项改革得以展开，并相互照应，协调配套。
比如，规划房改，既要坚决破除旧的住房体制，又要高度重视创立新的住房体制。破旧的核心内容是改革旧的住房分配体制。如提高住房租金，出售公有住房，停止实物分配等。但它不是房改的全部内容，房改也绝不能止步如此。房改在破旧的同时，还必须立新。而立新的中心环节则是在停止实物分配，实现住房分配货币化的前提下，构建新的住房供应体系。其中既要包括住房市场供应www.focus.cn的渠道，又要包括住房保障供应的渠道。如果忽视了后者，房改将是不完备的，而且必将出现波折。而发展经济适用房则正是探索住房保障的具体举措。它有别于缓解住房难的权宜之计，也不同于一般的“民心工程”，而是从制度层面解决住房问题的治本之策。它体现了改革与发展的有机结合，能切实解决群众的现实困难。所以，经济适用住房一经提出，各地便纷纷响应，迅速推开，并见到成效，为房改做出了一定贡献。现在回过头来看，上述这些期望如能得到更好的实施，很多情况将大不一样。
第二阶段，是在1998年以后出现的问题，中国的社会保障住房和房地产商品化的高速发展基本上是同步的。因为同步，也导致了一些争议。
1992年曾经出现了中国房地产业的第一个风潮，那个风潮虽然是在房改大背景下进行的，但是严格来说当时的房改并没有全面推开。因为住房没有纳入个人的消费构成中，房地产缺乏消费的原动力。这一阵风刮过后，大家还是没有消费住房的意识，商品房根本没有动力。
1995年全国的商品房普遍推开。1998年货币化的方案正式出台。开始停止福利分房，住房就成了个人消费中很重要的一部分，这个时候就是自住型购房。也就是从这个时候货币化住房、保障住房，开始齐头并进了。
因为商品化和社会化的某些利益的协调问题，而出现了争执，导致二者的冲突、矛盾、非议不可避免了，当然经济适用住房也是有一定的问题。
于是，这个时候出现了第二个问题——有很多地方宣布停止建经济适用住房。也就是说，因为商品化的冲击，动摇了经济适用房的决心。那段时间，全国的经济适用住房政策执行是受挫的。
1999年我到香港去了一次，参加香港大学召开一个房地产研讨会，当时在会上准备了一个关于住房保障和一般房地产的比较。但是因为对经济适用住房的非议很多，我临时就把原来www.focus.cn的稿子不要了，当时就针对他们提出的问题来回答，那次经历我就深深的感到两个并进之后冲突不可避免，问题是如何面对这样的冲突、如何认识这个矛盾、如何化解这个矛盾是非常重要的，实质就是住房社会保障的决心不可动摇的问题。
焦点网：现在住宅商品化可以以高价来买，但是经济适用房还是这样的价，做商品房利润多，从开发商的角度来说也不愿意做适用房，政府也觉得卖地卖给开发商还能赚钱，就是利益的关系导致了两种住房制度之间的矛盾。
曾繁杰：以上出现的问题是在2000年前后，我认为这个决心的动摇就是为后来出现的“两过”（房地产的价格增长过快、房地产产业过热）埋下的伏笔。
2003年国家18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的发布，进一步扩大了住宅商品化的范畴，巩固了地位。经济适用房受到进一步的挫折。
当时起草18号文件的时候我是第一批参加这个团队的，但是当时我在座谈会上讲的内容和后台出台的方案大相径庭，房地产增长过快这些征兆那个时候我就已经看得非常清楚了。2003年我发了一篇文章，当然说得不是太直，但是意思是差不多的，现在大家也是这样在看的，“两过”的问题到2003年就已经有征兆了。
18号文件不但没有制止商品化过热的情况反而推动了商品化快速发展。当时把住房的带动作用看得过重，已经要把住房作为一种经济增长动力来推了。但是房地产行业本身的内在规律是不可忽视的，拉动作用强调过份了是有害的。
第三个阶段就出现在去年。2007年出台了24号文件（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》），总的来说是好的，但是有一个问题——对经济适用房和其所承担的职能、所承担的责任认识不清楚，比如说把经济房等同廉租房，这是两个概念的。
但是我觉得目前经济适用房现在走到这一步来了现在是定位不准、概念不清、决心还难下。除此之外，遇到网络超女的最大问题，就是如何保障中低收入者的住房，这也是我们必须面对的实际问题，这个问题和以往任何时期的问题都有好复杂，意义都要重大。
房改之初，当时定调就是中低收入者，一是因为从当时的房价收入比看，中低收入者尚无力单纯靠自已的力量解决住房问题。在住房市场化的程度日益提高的情况下，他们理应得到社会的保护，而且是制度层面的。住房社会保障必须将这一最大的受众包括其中，否则效果将大不一样；二是鉴于当时的认识的高度，资讯的局限，这样做便于操作，易于实施。所以，在起步阶段，其运作略显粗放，但它毕竟抓住了住房保障的主体（不是重点倾斜对象），并迅速见到成效，在一定程度上衔接了新旧住房供应体制的转轨（这点极容易被忽视）。如果它遭到了排斥，住房社会保障大面积缺位，住房市场便难以健康前行，乱象丛生也就不足为怪了（当然这是多种因素造成的）。
其实，当前所出现的新的住房难，反映最为强烈的就是这个群体。被舆论界反复炒作的所谓“供求矛盾”、“刚性需求”指的也主要是这部分人。而且，目前这些“刚性需求”尚被拦在市场大门之外。不是他们不想进门，而是被高价拒之门外。至于这部分人是否应纳入住房社会保障范围的问题，应该说主要不是财力问题而是思路问题。我们面临两难处境：将这部分人群推向市场？市场发展趋势说“显然不行”；将其纳入社会保障？顾虑政府财力又下不了这个决心。
于是矛盾与困境产生。处理住房市场与住房保障关系的症结就在这里。但这是一个绕不过的坎，不可漠然视之。现在不少地方出现的“双限房”、“大学毕业生房”、“农民工房”的现象不是偶然的，它实际体现的是经济适用房的发展趋向。兴建“特殊群体房”现象的产生是合理的，但实属应急之举，它理应有一个制度性的安排。将其纳入集约化、规范化的经济适用房轨道，未尝不是一个明智house.sohu.com的选择。多年来经济适用房如同鸡肋，食之无味，弃之可惜。问题出在对它性质认定时的犹豫与彷徨。说它是保障住房，它不能纳入廉租房的范围，说它是商品房，它不能按市场机制运作。那么它的定位到底应在哪里？应该说实践已经给出了答案—在边缘。它带有准商品房的性质，但还是属于住房社会保障的范围。
面对现实，条分缕析解决住房问题
焦点网：关于当前楼市的判断，您怎么看？
曾繁杰：总结一句话，不是拐点是回归，不是崩盘是稳健。现在我们要珍惜前段宏观调控的成果，继续巩固。现在要强调披露真实信息，不要好心办错事，现在需要房子的人太多了，而且大家期望值并不是那么高。
焦点网：从7月份到下半年10月份，楼市会是一个什么样的情况？
曾繁杰：现在大家还不能轻举妄动，需要把情况弄得更清楚。现在有很多的企业感到很为难，对企业也要负责，现在还鼓励他们扛着是害了他们。
焦点网：如果您站在开发商的角度来看，也就是说现在需要不需要扛了。
曾繁杰：只要赚到了钱何必还要紧扛呢。
焦点网：您的意思是珍惜宏观调控的成果，宏观调控远远还没有到位，但是有人也说宏观调控已经达到了无以复加的地位。您觉得目前楼市这个情况，对保障性住房的发展有没有什么影响？
曾繁杰：在我看来今天这恰恰是保障性住房再次起步的好时机。住房问题是世界性的社会与经济发展的大事、难题。第二次世界大战以后，许多国家为此进行了不懈努力，既有拉美的教训，又有欧亚的成功经验。特别是我国的香港、近邻新加坡的做法更是亲切、可行。这些都是人类的共同财富，我们理应认真借鉴，结合国情走出一条路子，开创一个属于我们自己的住房供应模式。于是经济适用住房的概念应运而生，一个具有生命力焦点房地产网的政策性住房产生了。它致力于解决群众住房困难的现实问题，与提租、卖房和住房分配货币化等房改措施相衔接，与正在发育的住房市场相对应、相融合，既明确区分，又可相互对接。从发展过程看，开始是粗放的，推开后逐步规范，然后细分、集约，实行精细化的管理。其间不可避免地会出现一些问题，如标准把握、对象界定，搭车干扰，也会产生一些争议，如定性模糊、冲击市场、影响税收等。
但它毕竟代表了进步的潮流，赢得了社会的认可。当前它又一次面临着质疑与考验，这一点也不奇怪。因为中国进入了住房改革与发展的新时期。房地产市场的矛盾日益凸显、加剧，群众对解决住房难的呼声也日渐强烈。这两个方面均考验着政府的决心、智慧与谋略。唯一的出路是以改革和创新的姿态去应对—进行住房体制创新、住房资源配置创新、住房市场调控创新、住房保障方式创新。比如，在前一段探索的基础上，应迅速形成一个明晰的目标模式框架，可考虑在思路上“四定”，在操作上“三分”。
所谓思路上的“四定”，即定位、定格、定规、定量。
定位：确定住宅在整个国民经济中的地位。住房是重大的民生问题，“住有所居”则应当成为基本国策之一。其定位应体现在社会与经济发展规划中；在政府机构设置及职能配置中；在国家财政转移支付中；在城市化进程的布局中；在建设两型社会的政策调整中；在提升国家和城市竞争力的战略安排中。
定格：建立规范的住房供应模式，对不同类型的住房要定性、定型，进行科学界定，确定我国城市的住房供应模式。一是建立多元化、多形式，市场与保障兼容，出售与租赁并举，不同优势互补的住房供应体系；二是界定住房保障的覆盖范围，并分层、分类作不同方式处理；三是建立科学合理的投融资体系，不能仅仅依靠财政，要实现财政资金、公共资金、社会资金、金融资金house.sohu.com的自然组合，形成各司其职，各显其能，优势互补，有机融合的局面，中央和地方各负其责，共同做好住房资金与住房金融的文章。
定规：建立标准化、规范化和程序化的规则。变粗放式管理为集约式管理，在供应渠道上用统一规范取代五花八门，尽可能地去掉人为因素，做到公平、公正、公开，不给随意变通留下空间。治本之策则是通过立法来规范政府、企业和公民的行为。
定量：用数字说话，有明确的计划和目标要求，形成指标体系和切实可行的考核办法。城市住房发展要量化，保障任务要量化，保障政策也要量化。这里需要做大量的基础工作。
所谓操作上的“三分”，即分层、分类、分道。
分层：在对住房需求、住房市场、财政转移支付能力进行通盘科学评估及深入研究运作技巧的基础上，明确界定住房保障的范围，并区分“救助层”（以政府补贴为主）、“扶持层”（自力支付与政府补贴共担）、“保护层”（政府对其进行一定价格保护）等。政府扶持既要讲究财政转移支付的性价比，又要善于以财政资金为主导，聚集、整合各个方面的资源，扩大住房保障覆盖面。同时还要力争资源使用效益的最大化。以合理的社会成本，取得较好的社会效益。比如，对经济适用房可作适当调整，与救助房、廉租房相匹配，将其定位于“保护层”即门槛降低，补贴减少，范围扩大，意在“保护”，让其免受市场价格冲击之苦，名称也可以简化为“经济房”。
分类：在“分层”界定住房保障范围的基础上，通过申报和审定，将人员分类，分别划入各个保障层。其基础工作则是要尽快建立起社会公共资讯平台，通过实现信息共享，提高透明度和公正性，提高工作效率。
分道：在落实住房保障任务时，通过多种路径，实行保障形式、运作方式、投资主体、管理主体的多元化，把“救助房”、“廉租房”、“经济房”和不同层次go2map的“公共租赁房”、“商品房”有声有色地运转起来，住房金融、住房信托、金融租赁参入其间，努力调度、集聚、整合、运用各种社会资源，做好“住房经济”、“和谐社会”、“节约资源”等文章，满足不同的住房需求。
通过“四定”、“三分”初步形成我国住房保障的基本格局，并逐步进入规范化、制度化、法制化的轨道。
焦点网：这应该是一个完整的体系，从制度上解决中低收入者住房问题。
曾繁杰：根据我的研究，我现在得到一个启示，在我们整个住房商品化的过程中社会主义的基本特征不能缺失：第一，当积极的推进住房商品化时，住房社会化不能缺失；第二，当强调用市场来配置资源的时，不能缺少社会保障；第三，当重视住房的市场机制作用时，不能缺失正确的宏观调控。
这三句话，从三个不同的层面来谈问题：第一个层面就是达到了目标层面，有商品化和社会化的关系；第二个是从资源配置层面来谈；第三个是从市场机制的层面来谈。一个在是达到目标的层面、一个是资源配置的层面、一个是怎么运行的层面。
研究保障房必须从整个房地产行业的整体来看，市场和保障是一个矛盾体，要一起研究，各自承担着不同的责任。
焦点网：商品房是必要的，保障型住房也是必须的，两个还是要齐头并进的走，但是要协调好。
曾繁杰：一定要协调好。
焦点网：非常感谢曾会长接受采访，您是房改的见证人，通过和您的谈话，我们感受到您对房改赋予了很大内涵，有着很高的期望。
曾繁杰：谢谢。经济适用房虽然只是住房保障的一个内容，但它折射的却是住房改革与发展的诸多重大原则问题。虽然事情起于十几年前，但它对当前却有着特别的意义。它的足迹表明：推行住房商品化，不能缺失住房社会化；强调市场配置资源，不能缺失社会保障;发挥市场机制，不能缺失宏观调控。也许这对勾画今后蓝图有某种启示意义。希望大家对房改进行一番思考，吸取一些教训，为我国的房改更好的发展尽一份力。
编辑：思逸