山东新闻网讯 记者 李晓光7月28日下午2点由青岛房地产协会组织的青岛房地产品牌座谈在汇泉王朝酒店举行。青岛国土资源局杜本好副局长、青岛市房地产开发管理局李局长、青岛市房地产协会会长林民庆会长到会。另外，青岛城建、海信地产、天泰地产、银盛泰、中联地产、伟东置业、麦迪绅集团、隆海集团等比较大的品牌企业的代表、青岛海祺律师事务所的王峰先生以及新浪网、青岛新闻网、山东新闻网等媒体界朋友参加座谈沙龙。

    座谈由青岛龙江工作室总经理龙江先生主持，以上嘉宾就目前国内的房地产市场情况作了分析，同时结合自己企业本身特点探讨了青岛房地产市场的趋势，青岛的房地产市场现状如何，后势又将怎么样？从品牌开发的角度，都面临着哪些困惑？企业应该怎么样应对当前的形势等问题做了探讨性发言。

林民庆：金融大鳄索罗斯说过“什么都不怕，不怕丢钱，就怕不确定性。”温家宝总理曾坦言，“2008是最困难的一年，难就难在不可测因素多，不确定性强。”

    胡锦涛总书记说，“中国的改革开放正处在一个关键时期，中国的经济社会正处在一个十分重要的关口。”那么房地产业何尝又不是处在一个十分重要的关口呢！大家还可能注意到，6月13号中共中央、国务院召开了由各省、市、自治区领导参加的经济工作会议，在这次会议上，总书记做了重要讲话。主要内容有三个方面：第一是抗震救灾，第二要办好奥运，第三要保持社会经济的稳定发展。我们发现总书记的讲话当中没有再提我们非常熟悉的“从紧的货币政策”这几个字，不知道大家注意到了没有？总书记就房地产金融的联系讲了四句话，第一，加强金融监管，第二，促进资本市场健康发展，第三，保持房地产市场的稳定，第四，务必防范金融风险。

    一个国家经济安全非常重要，前段时间出现了美国的次贷危机，拖累了整个世界经济。

    我们要保持中国的经济安全稳定，主要是保持金融的安全和稳定，要保持金融的安全稳定，必须要使资本市场健康发展。这几年国务院提出稳定房价。“稳定房价”的内涵是什么？是继续防止房价上涨过快？还是防止供求关系严重失衡？我想各有各的理解，也是仁者见仁，智者见智。

    另外，我再重复两点信息：一点是住房和城乡建设部机构改革“三定方案”已经国务院批准。机构改革后，新设立公积金监管司、房地产监管司、村镇建设司。从原来只有一个房地产业司，到去年适应住房保障工作需求，成立住房保障与公积金监管司，今年新一轮机构改革中又成立了公积金监管司和房地产监管司，媒体形象地称“一变二”“二变四”。这种变化，体现了住房和城乡建设部职能定位的变化，也显示了房地产宏观调控思路的变化。另外一点,在中国银监会2008年年中工作会议上,银监会主席刘明康指出,要满足正常合理的房地产信贷需求,科学地支持房地产业健康发展。从去年下半年实施从紧的货币政策至今,这是首次出自监管层有关改善房地产信贷需求的表态。

吴国徽：个人感觉商品房市场现在的问题不是很大，消费者可能受到北京、上海市场的观望的影响，青岛市的购房者也在观望。从销售数据上来看，我个人觉得观望不是问题，观望是暂时的一个过程，我们现在就是要适当把开发数量控制一下。
   

    就市场而言，我感觉比较大的问题是出在保障房市场。我认为保障房市场我们青岛是做得比较领先的市场，现在青岛市保障房的数量占了整个的开发总量数量非常大。青岛市的限价房管理我感觉缺一个对价格指数的判断，应该每个月、每个季度、或者每一年都要调整一次，这是合理的。

许德辉：2008年也许是中国经济最困难的一年，今年的温总理也说过这样的话，但是我们认为青岛市房地产市场发展已经进入了市场调整观望阶段，这从03到现在开始，应该是最长的一段时间。但就青建集团而言，对青岛市的房地产市场，对未来还是充满信心的。因为随着城市人口的不断增容，房地产市场还是非常有前途的。就我们在建的项目来讲，我们在建60万平方米，我们去年主要以尚东区和橄榄城为主，总量在青岛市排前两名，崂山区排第一名的。但总体而言，市场的观望期是不可避免的，我们项目逐月的电话客访量也不断减少。这也说明青岛市的房地产市场已经进入了观望期，尤其是2008年这个阶段，和奥运会期间这个阶段，大家多在持币观望。

     如果谈到经验，我们感觉一个是品牌，一个是品质，对我们整个这两个项目的规划阶段，起到了很大的作用。

    我们在品牌上，首先要建立适合人居住的环境，建森林中的房子，这两个项目体现了我们在人居环境方面，比较人性化的考虑。但是从户型设计来讲，青建橄榄城属于青岛首批的70/90概念的房子，当时在房屋的设计上，我们一开始也有很多的顾虑和抵触情绪，目前来看产品的适销对路，对这两个项目的发展起到很好的作用。

    关于政策性住房和经济适用房、普通商品房的问题，政策性住房中，开发商是一个建设主体，但是在定价和开发上没有任何的自主权，因此在实际的操作中会遇到很多的问题，这样就造成三个不满意，政府不满意、开发商不满意，老百姓不满意。所以在这个问题上，我们想能不能借鉴一下新加坡房地产廉租房的一些政策，是否能够借鉴一下国外成功发展，给老百姓住户所需要的一些好的方式和方法，能够适应青岛的市场。

　　另外一方面，我觉得我们现在有一些东西不能一成不变，希望有关部门在这些操作程序方面是否能够形成一种真正的市场机制。

刘主任：首先感谢房协和主持人给我们这样一个机会，和在座的同仁朋友们交流一下对于当前房地产市场的认识和看法，希望给大家提供一些有益的借鉴和参考。

　　现在的市场给我们有一个明显的感觉，那就是严峻的国际、国内宏观经济形式，从紧的货币政策，以及居高不下的开发成本，给地产企业造成了很大的压力，特别进入今年五月份之后，市场观望调整的态势是非常明显。我们认为，从全国范围来讲，当前房地产市场整体压力主要来自三个方面：

　　第一是宏观形势压力。进入2008年之后，应该说从07年第四季度开始，受美国次贷危机、原油价格上涨，雪灾、股市暴跌等因素，房地产形势急转直下，广州、深圳甚至出现了房价大幅度下跌的情况。再就是持续紧缩的货币政策，存款准备金已经上调多次，部分开发商获得银行贷款的难度越来越大。

　　第二，开发成本。从权威部门发布的数据来看，持续上涨的土地价格，原材料还有劳动力价格的持续大幅度上涨，导致了开发的成本涨幅要远远高于房价的涨幅。

　　第三，市场的压力。与全国房地产市场相比，青岛的房地产市场无论从销售价格或数量来说，基本影响不大，青岛市内七区的差异我们认为是非常大的，市内四区在售的房源比较少，风险相对比较小，但是崂山、城阳、黄岛三区，消化时间比较长，市场风险相对大一些。

　　未来步入调整期的房地产市场，我们认为主要呈现以下三方面的特点：

　　第一，市场进入较长时间的调整，可能一两年，也可能时间更长，目前的势头也比较明显。

　　第二，房地产市场出现分化，呈现明显的区域差异。一个是房地产本身的区域性，一个是各地房地产市场程序度也不同，会出现明显的差异特征。

　　第三，房地产长期调整的趋势不会改变，调整趋势是严峻的。从国家统计局的数据来看，房地产资金投入还是持续增长，繁荣趋势还没有改变。

　　但是当前房地产房价回落这绝对不是崩盘和泡沫破灭的征兆，今后的房地产市场的低靡是一个暂时的现象，是一种向理性回归的调整，以后这不健康的因素消除后，我们认为房地产市场还会有比较健康、稳定、持续的发展，这是我们对未来房地产市场的一些看法。

　　下面我想谈一下关于在当前市场情况下，海信地产的一些策略及一些做法，希望能够给业内同行一些有益的借鉴。第一个策略是继续实施精品战略，以品质赢得客户。海信历来比较注重产品质量的追求，一直把质量作为企业生存的主线。从去年四季度市场开始调整以后，我们内部确定把每个项目打造成精品。并且把实施精品战略作为08年的工作方针，通过完善产品功能，持续提升产品价值，燕岛国际项目已经交付超过一年了，今年我们又投入了资金和精力了对该项目经过精雕细琢，这个项目在今年6月取得了詹天佑金奖。

　　第二个策略是坚持走差异化路线，以产品赢得市场。应该说房地产公司在全国大规模扩张，产品同质化现象十分严重，我们的策略是走差异化路线，针对客户群体，建立竞争优势，以产品而不是以价格赢得市场。

　　第三个策略是加快销售速度，因为当前市场不确定因素也比较多，一方面我们加快了在建项目的销售速度，处在一个比较适当的水平上，保持合理的负债结构和现金流，来增强抵御风险的能力。另一方面我们对市场进行了充分的研究，目的也是利用风险背后的机会，对市场保持谨慎态度的同时，适量增加土地储备，为后续的发展做准备。

　　最后我们也想谈一下，对于青岛房地产市场后续发展提几点建议：

　　第一，刚才百通吴总也讲过了，目前青岛市场限价房、政策房的比例过大，我们建议控制避免房价的大起大落，如果限价房比例比较大的话，改善住房，自住的需求也不利于房价保持平稳。

　　第二，建议政府主管部门能够重视土地应用效率的问题，目前来看四区的可用土地比较紧张，供需矛盾突出，我们想要因地制宜采取办法，一方面多提供住房单元，提高容积率的办法，增加小户型的供给来解决。另外存量的土地应该进一步挖掘，多结合做持续的改造，对工业去和老住宅区搬迁拆迁的方式增加土地的供应量。解决老城区市场潜力不足的问题。

　　第三，建议银行部门能够对现行的相关金融政策做一些调整，特别是要结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，对房地产贷款政策进行适当房款限制，提高贷款规模，我们觉得这也符合银行业抵御风险的要求。

　　第四，有关主管部门降低相关税收，降低交易门槛，促进土地交易，促进市场的活跃。

李殿荣：2006年、2007年市场上曾经讲过“冬天来了”，那个时候我谈了一个观点，实际是酷暑当中下了一场瓢泼大雨，从03年到05年地产还是稳定上升趋势。而稳定趋势中，青岛的房地产价格虽然有一段时间涨得快一点，但是还是处于一个很健康的发展过程。我们世界一些大腕，像索罗斯，像股神都是对中国的经济形势看好，这也是对中国发展的、上升的通道的认可。

    我觉得根据现在这种形势的发展，房地产形势特别是商业地产这块还是很严峻的，这种形势下我们怎么办？作为一个郊区的房地产企业，我们认为：

　　第一，在这种情况下要苦练内功，在困难的时候没有任何条件可讲，市场是检验你是否能够生存下去的唯一标准。现在实际上不是说房地产不行了，而是各个企业要创造精品，创造适销对路的产品，以销定产，根据市场来设计，这样才能保证开发结构和资金链。

　　现在回避金融风险是压倒一切的任务，前段时间担心房价暴涨，现在也在担心房价暴跌。实际上能不能暴跌呢？根据我们的需求，只要是地产商练好内功，控制好开发节奏，开发一些适销对路的产品，我认为地产界的这一段时间的调整，是会能够顺利过去的。至于多长时间，现在有很多不确定性。也可能一年，也可能两年，甚至更长，但未来的市场还是健康、有序的。隆海集团根据这个情况，根据青岛市的总体发展战略，充分利用奥运再加上利用奥运带动的旅游业。

　　第二，现在隆海集团在淡季的时候，新盘还没有出来，一定要维护好自己的这些业主和客户，他们说一句话比我们说十句话都管用。万客会、中海会都在做这个工作，中海已经进入胶南，据说8月份要开发中海西岸，这对胶南是一个良好的带动。

　　第三，作为一个地产商，要开拓好市场。一定要生产出适合于用户需求的产品。不是说产品卖不了，而是业主所需要的那种特殊的产品不好找。

作为西海岸，我们还是一个小企业，做得还很不够，有些东西在不停地摸索，面对未来的发展机会，这是我们需要积极应对的，我们很多地产商都是98年以后进入的，正赶上了一个成长期，后面下一场雨，来一场霜，是很正常的，要正确对待，就是练好内功，控制好开发节奏，控制好资金量。

刘总：面临现在全国的这种房地产宏观经济形势下，房地产的不景气，大家的压力是共同的。但是应该说从我的观点来看，青岛的形势应该不同于其他的地市，有自己的特点。

        我是这样看待这个问题的，第一，对于房地产价格的形成，无外乎是成本和供求关系两个层面。这两个方面来看，成本因素，土地是成本因素中最重要的组成部分。长期以来，包括现在，土地的供应成本一直是在上涨的，而其他的开发建设成本，在劳动力、原料，近期的上涨也是非常明显。另外从宏观调控政策上来讲，房地产税费一直没有下调的趋势，因此从成本构成来看，不会产生价格下跌的动力。

　　另一方面，从供求关系看，城市化进程的加速对居住条件的改善和新居的需求是一个主导的趋势。尤其在青岛，这个局面是比较明显的。因为青岛不同于其他地市，像深圳产生的价格暴跌主要原因是泡沫，而青岛由于投机性的购买商品房泡沫比较少，另外多年来青岛当地政府在政策的把握方面力度也是比较大的，因此泡沫相对较少。

　　其次，就青岛来看，也不是完全平衡的。不同的区市，老市区和新市区就有差异。而我们公司，近几年主要是开发项目都集中在老市区，就像刚才龙先生讲的，在市北区近几年的开盘项目比较多。因此对在这方面的压力的感受相对小一些。

　　另外刚才各位同仁针对自己企业的特点，谈了一些看法和建议。我想大家谈得都非常有道理，只要能够采取相应的有效措施，能够渡过这个难关，房地产市场的波动总是短暂的，怎么样采取这样的措施呢？企业有自己的特征，但是采取差异化、品牌化，打造精品的做法应该是共同的。

　　再一方面，企业应该相互之间加强横向的交流，然后尽量大的发挥行业协会的优势。通过媒体，通过协会渠道，向政府反映一些问题。另外从我们企业在商业地产这几年的感受来讲，作为一个开发企业，单纯地市场行为是完全不够的，应该很好地在企业和政府之间进行沟通。一方面是反映企业的困难和诉求，另一方面按照政府的要求和宏观规划，双方达到默契和配合，这样更好地起到开发企业对城市建设做贡献的职责，同时可以避免走一些弯路来实现政府和企业以及消费者的共赢和互动。

　　因为大家知道，市北区在近几年当中打造特色街方面取得了有目共睹的成绩。我们企业在文化街有一个天福文化新天地，市北区打造旅馆一条街，这两个项目从项目立项开始，都是跟政府密切沟通。当然在这个过程中，我们也付出了很多，配合市北区有关部门达到要求，对我们项目的规划、设计方案做了多次调整，也付出了很多，但是这种付出应该说是有所收获的。一方面，它对应市场做了适当的调整，符合政府的要求，为市北区的发展做出了贡献。另一方面对特有群体形成很好的带动力，在政府带动下双方形成良好互动。因此我们要尽量把开发建设周期指定完善，把准确的定位放在商业地产运作之初，就有针对性提前达到销售，而不要建好之后再去根据销售情况不断做调整，这也得到了政府的支持，沟通和理解，这几点是我们做商业地产的体会。

程总：我们的项目还没有面市，所以不能提供太多的相关数据支持，只是简单聊聊。从房改十年以来，我们青岛的房地产市场趋于成熟和规范，特别是国内品牌地产商进入青岛，带来新的开发理念和运作模式的同时，也出现了本土房地产企业的剧变和升级。

    从房改十年以来，我们青岛的房地产市场趋于成熟和规范，特别是国内品牌地产商进入青岛，带来新的开发理念和运作模式的同时，也出现了本土房地产企业的剧变和升级。
从05年开始国家出台了一系列的房地产调控政策，对市场的影响也是巨大的，对主城区的开发资源比较稀缺，导致市场供应量不足。

　　第一个方面，市区的成交量比去年同期可能有所减少，但是虽然缓慢，依然有小幅度攀升。市南、市北的主要楼盘，主要集中在山东路，价格依然是坚挺的。

　　第二个方面，各个销售主力消费群没有什么变化，目标客户群不会因为房价或稍微改变就不再买房子。消费心理现在也开始趋向于成熟，越来越关注项目、楼盘的品质。

　　第三个方面，产品在08、09年的开发量应该是增加比较多的，特别是西海岸。因为李沧板块今年、明年的供应量不少。但是真正适合需求的产品不是很多。

　　第四个方面，物业管理在销售过程当中，作为我们销售的一个噱头，物业管理水平参差不齐。

　　第五个方面，媒体在房地产销售起着越来越重要的作用，但是随着平面、广播、电视、网络的发展，成为了房地产实力的体现。

　　作为房地产从自身来说，第一是认清形势、精细定位、精细运作。因为准确定位市场，适用市场的需求。第二丰富产品供给，第三做出产品的差异化。作为企业来说，做好内功，从调整组织结构，打造具有战斗力的团队才能提高品牌的知名度和影响力。

李斌：说起城阳，可能大家比较熟悉了。我简单说两个数字，因为地产开发常见的是住宅、写字楼、酒店和商业，在城阳规模最大的是住宅和商业。两组数字，住宅上半年城阳区是不完全统计，消化在28万平米到30万，大约是去年同期的60%，去年全年的30%。第二个是商业，据相关资料研究，在一些中大城市商业的面积每人在一平米左右，上海达到了2.5平米，北京达到了1.8平米，但是在城阳达到2.6平米。

　　我再解释一下我认为的未来市场的发展方向，一个是城市化进程，刚性的需求，二是房地产市场美好的发展前景，但我有这个想法，不再一拥而上，行业之间利润率差距太大的时候，大起大落就容易出现，大起大落可能一段时间难免，因为房地产行业调头性太难了。

王峰：我们作为房地产相关融资法律服务行业，在这里面，希望能够提供一些思路，达到抛砖引玉的作用。对一些对宏观情况的判断，对本地市场的形势判断，我认都是能够很好地体现我们青岛所在地区的房地产业发展的走势。

　　总结一下，主要有这么几个方面：

　　以房地产企业开发的品牌对待危机，以品质对待观望，以创新对待剧变，创新包括差异化、人性化，最后我希望以转型对待。

　　房地产是一种薄利的结果，这种资源主要体现在三个方面，一个是土地资源，第二是消费者资源，本地的居民、外地居民、投资人。第三是资金。很高兴青岛的开发商在几年前把资源组合做起来了，包括对银盛泰和万科的组合，这是把一些比较好的大企业的经验借鉴过来，土地开发商最后达到投资商的转型。

　　作为本地的房地产市场而言，土地市场呈现一个良好的局面，包括开发商招拍挂的措施、其他的土地审计，合理调整土地向低收入阶层，之后分配，保障住房、限价住房的分配。作为消费者而言，开发商包括品牌化、差异化的思路，以市场定制等方式对待消费者市场，我认为这些都是一些很好的建议，而且这些企业已经有很多的实践。

　　作为我们房地产投融资方面的中介机构，我们能做的是为大家引进企业，能够和外地的资本、外国资本同本地房地产开发商进行对接，我有一个设想，在这个设想中，主要是构建向本地房地产企业的融资计划，这个计划最主要是为房地产开发融资，包括购地方面的融资和其他方面的融资，从2003年开始国家开始的宏观调控政策，到现在还没有结束，而且这种调控模式可能还要长期进行下去。这种情况下，对于房地产长期稳定的融资，我们提出这样一些建议，希望本地的房地产企业能够予以采纳。

　　按照传统的融资方式，更多是自有资金加银行贷款，而且本地开发商表现比较优秀，都能够完全兑现，所以从融资的渠道而言，自有资金加信托，虽然不是主流的方式，但是有一种代表性的融资方向。由于股权融资加银行贷款这种方式，成本比较高，应当目前是放弃的。所以融资利率在10%—18%之间，目前融资成本虽然又提高了一些，但是面对银行从紧的政策，和以后发展房地产资金方式，可能越来越具有可操作性。这一轮调控因为我想不光是金融监管的问题，刚才也提到了发展资本市场的问题，各种因素实际是在一起起作用的。

　　我们的计划中能够解决什么问题？ 我们在市场上是有取得土地使用权的开发商，可以转让给投资人，将购得的成本权，取得收益权凭证，在信托中也资金使用方，不同组合我们可以由信托公司替代运作资金的一方，将开发资金、土地、包括建设资金事项委托给开发方进行开发，将经营收益分配给投资方。另外可以解决商品房销售、按揭这方面出现的一些问题。

　　大家刚才提到的王石拐点论和潘石屹的百日巨变论，目前又有断供楼的现象，所以这就加大了开发商的负担，这就导致资金链越来越紧张的情况下，本地市场上也可以提前考虑房地产融资方面，采取一些新的方式，通过这新的融资方式可以提前实现预售，也可以达到合理回避金融和法规限制，能够有效地利用资金，参与开发，参与建设的方式。

 编辑：思逸