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青岛政协委员李勇:完善城市物业管理,打造精致青岛

2018-01-09 15:06 来源:鲁网 大字体 小字体 扫码带走
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9日下午,记者采访了青岛市政协委员-山东万桥律师事务所主任、青岛市律师协会副会长李勇,他提到青岛市的物业管理水平一直不高,应该从加强政府监管力度、规范物业管理市场、创新管理模式等方面完善城市物业管理,打造精致青岛。

  鲁网青岛1月9日讯(记者 刘亮亮 徐顺顺)9日下午,记者采访了青岛市政协委员、山东万桥律师事务所主任、青岛市律师协会副会长李勇,他提到青岛市的物业管理水平一直不高,应该从加强政府监管力度、规范物业管理市场、创新管理模式等方面完善城市物业管理,打造精致青岛。

  提案内容:

  目前,我市城市小区基本上实行了物业管理制度,城市小区的物业管理也是现代化城市社会治理的重要制度。但是,青岛市物业管理水平一直不高。我市物业管理方面存在大量问题。比如,主管部门指导监督力量薄弱,监管不力;开发建设单位遗留和转嫁的缺陷问题以及房屋维修资金收缴难和使用难;物业管理企业准入门槛低,鱼龙混杂、服务质量低下甚至侵害业主权益;业主自治组织成立难、自治能力较弱,工作开展难度大;物业公司与业委会以及居民间的冲突和纠纷越来越多;公安、消防、城管执法、环保、供热、供水、供电等多个相关部门多头管理、执行不到位,许多问题得不到及时有效地解决。由此带来的是大部分城市小区尤其是居民小区不同程度存在脏乱差和各类安全隐患以及社会不安定因素。

  为建设美丽青岛、魅力青岛、精致青岛,完善和加强物业管理应当得到各级领导的高度重视,以下谈几点建议:

  一、加强政府对物业管理的指导和监督

  (一)着力完善物业管理规范,加强行业指导和监管。《青岛市物业管理条例》于2005年制定,2006年实施,至近十余年没有修订,应当及时修订,以适应社会发展,并为物业管理提供法规依据。另外,我市物业服务规范编制工作已全面启动并根据物业性质下发了《青岛市住宅小区服务管理规范》、《青岛市写字楼物业服务管理规范》等不同的服务规范,为我市物业管理企业提供了行为规范,也为主管部门对物业管理企业的监管提供了规范性依据,主管部门应当根据实际情况不断完善上述服务管理规范并据以严格履行指导和监管职责。

  (二)落实主管责任,加强相关部门沟通。以“物业办”或者房产土地局为责任主体,其它相关部门应当在各自职责范围内积极协助。各级、各部门要加强相互间的沟通协调,主管部门召集辖区公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业服务企业和供水、供电、供暖等相关单位,召开物业管理联席会议,共同协调解决物业管理中遇到的问题,形成齐抓共管的良好局面。

  (三)强化“物业办”的督导职能。一直以来,作为物业管理行政主管部门的“物业办”由于自身力量薄弱,其职能作用不能充分发挥,急需强化其行政力量,包括人员配备、职责强化等各个方面。

  (四)畅通投诉渠道,加大督查力度。相关部门应当畅通投诉渠道,网络信访、热线电话、信访信箱等工具理应综合利用,安排专人负责整理、办理、反馈、回访等工作,做到件件有回复、有落实。同时,完善督查工作机制,进一步加强督查督办力量,对重点信访案件进行跟踪督查。

  二、规范物业管理市场,严格物业服务市场准入

  目前物业管理企业准入门槛过低、人员素质和服务管理水平过低,我市近千家物业管理企业,大都规模较小,没有标杆和品牌。又因为物业管理的特性,好进不好出,致使行业竞争不足,没有完善的退出机制,致使社会矛盾频发而难以解决。因此应当严格物业服务市场准入,严格企业资质管理,加强物业服务招投标管理,让真正有实力、有信誉的企业进入物业服务领域。真正实现物业管理的社会化、市场化和专业化。

  三、加大惩罚力度,加快物业服务企业诚信体系和竞争体制建设

  (一)形成能上能下、能进能出的物业企业管理格局,不断强化市场检查整顿,主管部门应当定期联合相关部门组织市场整顿,定期进行现场巡查、抽查,听取业主反映和评议,建立物业服务企业信用档案,加大考核力度。针对物业管理公司“不作为”、“乱收费”、“私自改建”等违规行为及时查处,对于违规企业加大惩戒力度,发生重大责任事故的,直接明确退出机制。并对企业负责人和相关责任人员严格追责,市场禁入。不断加快物业服务企业诚信体系建设促进行业竞争,优胜劣汰,真正形成能进能出的竞争格局,严防物业管理公司损害业主利益。

  (二)建立“质价相符”的服务机制。推行公开透明的收费公示制度,监督物业服务企业对收费标准、服务内容、服务标准、收支情况进行公示,让业主充分享有知情权、监督权。目前,我市物业管理公司不论主动还是被动如实公开财务情况的极少,这也是物业公司与业主发生矛盾的根源之一。

  四、创新管理模式,加强对业主大会、业主委员会的指导,提高业主自治水平

  物业管理作为一种社会管理方式和制度,被引入国内后几十年来一直没有实质性的创新和突破,应该大胆创新、积极探索。

  (一)设置业主委员会专职秘书,确保业主委员会作用发挥常态化

  城市小区尤其是居民小区是业主自治下的物业管理模式,业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会是非常设机构,组织相对涣散,意志难以集中,甚至由于人员流动,导致业主委员会名存实亡的现象也很普遍。建议试行业委会专职秘书制度,使用小区公共收益,聘请专职秘书,根据授权代表业主委员会处理部分小区日常管理事务;及时搜集业主诉求,在业主、物业管理公司以及各部门之间沟通联络;对业主委员会成立、换届及日常运作、选聘或解聘物业服务企业、小区公共收益处置等重大事项,及时召集业主大会和业主委员会进行决议。

  (二)明确业主委员会成员的薪酬待遇。按照市场经济规则支付相应的报酬,以激发广大业主的主动参与意识。

  目前业主委员会成员多是兼职、无偿为业主服务,一些成员以时间少为由很少参与小区的管理和建设,为调动业主委员会成员的积极性,应确定业主委员会成员的薪酬标准,对于工作突出的,经业主大会同意应给予奖励,对于滥用职权的委员应按规定给予处罚。

  五、健全住宅专项维修资金管理机制

  目前,我市各类房屋维修基金在沉睡,没有有效使用。应当以使用为导向加强制度建设,切实规范专项维修资金的管理,创建灵活高效的专项维修资金管理好使用平台,提升管理和使用效率,真正做到取之于民,用之于民。


初审编辑:刘玉娜
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